付费问答干货集锦第1期,丨房天下问答干货集锦第2期

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前言

Q:海淀北部和昌平南部哪个发展会更好?

“北京共有产权房公积金能贷多少?”

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“共有产权房会影响商品房市场吗?”

A:如果定义海淀北部是苏家坨,凤凰岭一带,昌平南部是回龙观,那肯定是昌平南部好了。回龙观以后发展会很好,随着城市的扩展,回龙观就是新北京人的理想居住地,价格合适,离市里也不是很远,地铁交通方便,离中国硅谷、it中心西二旗也不是很远,非常适合码农居住。

“为了购买学区房,面积小点儿真的没关系吗?”

Q:
我想在环京买套房子,主要投资,固安,永清,诼州,和香河,哪个地方比较好,公寓和住宅建义哪个好,孔雀城,富力地产,荣盛建义买个好呢?

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统统在房天下问答,集结上万房产大咖与金牌经纪人,为您解决“房事”问题。

A:
环京楼市现在不建议买,公寓风险更大。如果你是刚需倒是可以搞,但是如果你没资格不建议碰。开发商承诺的3年后过户之类的办法,风险都是你承担的。我举个例子吧,比如开发商说两年后过户的条件是必须拿到购房资格,这个就有问题了。一般都是先签合同,然后去办理社保,这个时间差开发商就可以做文章的,房子很可能拿不到。

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Q:
你好,工作在西直门附近,北京户,首套房,想入一套四百以内的小两居,是在南三四环选,还是北五选呢?哪边的升值空间更大一些呢?

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北京投资为主,首付260万,公积金贷款120万。准备入手380万的房子,目前看好,弘善家园(回迁房单价低)两居室(租金6000),丽泽商务区的金都苑一居室(租4000,未来潜力大),一个东南二环,一个西南二环。弘善和金都选哪个好?或者您有更好的投资区域也可以指点。

A:南四环买的话,想要买两室,就是要买那种房龄比较老,小区环境比较差,房屋面积比较小的房源。北五环价格反而会高一些,从网上数据来看,基本都在60000以上,其实也只能买类似南四环的房源。现在的情况是,北五环附近的企业比较多,市场需求旺盛,所以价格稍微贵一些,但从将来来看,官方在推动京津冀协同发展。我觉得今后靠南,尤其是靠近西南的方向,会有发展。由于是首套刚需,我建议您考虑南三、南四环,最好靠近地铁线路,上班通勤时间要短一些。另外,面积上,其实也看个人,如果对住所要求不高,可以考虑面积小点的房源;如果对于居住面积以及舒适度要求高,还是应该尽量买面积稍微大一些的房源。还是应该把交房的居住体验多考虑进去。如果是刚需,尤其还是首套,我不建议考虑太多的升值空间,毕竟不是投资性住房。

Q:下半年,在朝阳区买房,合适吗?房价是否会下跌?还是观望一下,明年购买?

小胖大少:你好,看您的计划应该是已经考虑的非常周全了,而且分析的也很对,两者相比未来潜力确实是丽泽商务区的金都苑更大一些,这主要得益于丽泽商务区的发展利好。两者选择哪个主要在于以后出售方便,因为弘善家园是回迁房,成交上不知道是否方便。另外回迁房市场普遍不认可,所以就会出现回迁房单价低的情况,投资角度看,不建议回迁房。另一层面来看,回迁房的居住人群与商品房的人群结构是不一样的,所以社区人文环境、邻里关系、圈层也是不一样的,这个角度来看商品房的住户层次更高,未来接手这也会有所考虑。具体选择您可以自己在斟酌对比一下。何时上车的问题在于你打算持有多久,如果5年以上的长持,今年上车和明年上车问题差别不大。如果持有一年两年,那么收益也是有限,最近两年调控不会放松的,快涨也没有

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A;
①下半年,在朝阳区买房,合适!什么时候在朝阳区买房都合适,全国就一个北京朝阳区,富人的聚集地,房子是卖一套少一套。

②房价是不会下跌的!但是二手房市场上短期波动还是有的,没有波动就没有上涨,房价一直在波动中上行的。

你好,老师,我们(妻子北京西城集体户)准备近期在北京买房落户生娃上学,预算850万上下,首付有700万资金,商贷属二套了,朝阳区,一手房的话南城那边南四环熙悦安郡的107三居室可以买,二手房的话东四环百子湾那边的沿海赛洛城可以买138平大三居,我该如何取舍呢?或者还有别的更好的建议吗?

③观望一下,下半年和明年有什么区别呢,假设一个平方2千块的波动范围,放眼5年后涨了2万,那么这两千相对于2万的涨幅来看,现在的观望有意义么?还不如早买早轻松!

答韦爵爷说房

Q:
老师,对于北京的丽泽商务区,和十里河,未来哪个发展更好?投资为主,400万,何时上车比较好?未来还有降幅的可能吗? 

韦爵爷说房:预算还是不错的,你是只考虑三居吗?这个预算能买到的大三居不太理想,无论是赛洛城还是喜悦安郡。赛洛城的品质物业相当一般,起不到太多改善的目的。熙悦安郡就更不用说了。地段学区均不理想。不妨考虑一下小三居。二手房可以看看石景山的远洋沁山水,小三居;双井的首城国际的小三居,均在你预算范围内。一手房的话,可以看看中海寰宇天下,排个卡,你的预算应该可以买个精装四居,未来的交通也方便。但另外考虑到你将来要生娃上学,也建议你也先考虑地段更好的两居,考虑到学区的话,可以看看广安门外版块的几个次新盘,远见名苑,丽水莲花。广外的学区不差,地段也核心。

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A:
①丽泽和十里河,未来发展空间一定是丽泽更大,投资为主的购房选择丽泽是选择价值洼地,未来增长空间可以有;②400万上车,不知道你想持有多久,如果长持,什么时候越早上车越好,如果1到2年短期,那么可能等到年底前看看;③降幅可能不大,小幅度波动而已,整体趋势还是上涨,不要怕。

Q: 北京市楼市走势是跌还是涨?

准备购买政府的共产房,询问下公积金贷款的问题。我个人缴纳公积金456元,我爱人个人缴公积金512元,缴纳比例都是百分之12。目前公积金账户都在25000左右。我26岁,我爱人28岁,请问我们夫妻公积金贷款大概能贷款多少?目前公积金贷款的利率是多少?

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A: 不会跌!长期涨,短期稳定为主!

这里是北京:

北京楼市都跌了,全国还有好的地方么?覆巢之下安有完卵?!记住,北京是全国最安全的城市!

1:公积金贷款利率仍旧维持在贷款年限五年以下2.75%,五年以上3.25%。

未来几年,随着北京房价的不断上涨,很多人可能再也买不起房子,这些人会涌入租房市场,随着时间的推移,租房市场内累计的人会越来越多。

2:最高可贷期限25年。

发达国家大城市的租房比例都在50%以上,而国内现在的数据只在30%多,未来几年应该会是一个爆发期。

3:共有产权房首付最低20%,公积金贷款首套最高120万、二套80万。

除去这些买不起房的人外,有房产的人也会逐步进入租房市场。原因很简单,不出意外,北京的房价涨幅会趋于平缓,这样房产的置换就会越来越困难,所以保留现有房产,为了改善居住品质而去租房住也会越来越常态化。

4:公积金贷款额度需要参照贷款人月收入、还款能力、央行征信、贷款年限等等信息综合评定。

这应该叫全民租房时代。

5:因为不清楚所购房屋具体价格,假设贷款期限25年,房屋总价款200万,参照夫妻缴存金额,使用贷款计算器预估了一下是108万最高可贷(最终认定以住房公积金贷款中心给出为准)。

Q: 租赁型集体宿舍会是下一个投资风口吗?


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A:
租赁型集体宿舍的背景是在增加住房产品供应类型上做文章,他的目的是盘活一些企业自有用地,可以建设租赁型集体宿舍租给其他企业,针对的是企业对企业,也就是B2B,而不是对个人。

您好,我们现租住亦庄这边,孩子明年上小学,有工作居住证,现考虑孩子在这边上学买套可以上亦庄不错的小学,但是由于首付只有150-200万左右,买能上这个小学的房子只有50、60平米,现在很矛盾,到底该不该买?该不该在亦庄买?想听听您的意见,谢谢?

我们如果做企业,那可以通过这样的方式是投资,比如建设一栋集体宿舍租给某个企业,或者寻找到合适的房源去做这种针对企业的租赁型集体宿舍。

但是,作为个人是没法参与租赁型集体宿舍投资的,我们个人买房投资主要集中在住宅产品,而不是这样的所谓风口,这些风口是给企业准备的。

楼市奇说:这就是现实版的鱼和熊掌不可兼得,200万的首付在北京其实完全可以买得到四居100平的大house,但注定学区就不会太好,而五六十平的房子居住感太差,基本上等于蜗居,所以这还是看待孩子教育的问题,这是普遍中国父母纠结的地方,无解。但奇哥想说,其实小房子就意味着居住条件差,孩子玩耍和独立的空间太少,未必会给孩子一个美好的童年和小学时光,而且教育不一定都是名校好,这有时候也看孩子的天赋,所以没法武断给出你建议,这还取决于你们夫妻自己怎么看。北京下半年上市的限价商品房很多,其实性价比都非常高,很多人抢着买,建议关注。

当然,如果您是一个企业主,那么有机会和实力做这方面的投资当然是不错的。


Q: 在北京工作,固安,涿州,香河那个地方买房更有发展?

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共有产权房会影响商品房市场吗?

A:
远期发展的话这三个地方固安相对好点,离新机场较近。这些地方产业不足房子有余,价格也是炒房客炒上去,抛开政策只看市场的话,现在洗完一轮已经降回来了,未来北京要是有大涨势,还会跟着涨。但是政策短期松不了绑,环京地区也没有大涨的可能,燕郊前几天人才新政几个小时就夭折了,也看出政府不会给这些地方投资空间。如果有资格的话,自住可以考虑入手,目前价格比较低谷了。

Q:
一昏头买了弘善家园靠近东南二环位置楼的南向一居,原房从二类经适房变为了商品房,国贸上班想住进一点楼龄新一点,也是迫于预算400万元的压力,现在不知道是处理掉还是接着住? 

楼市奇说:共有产权房被认为是夹心层的福利,其个人和政府或代持机构平均产权的属性就注定了其不能投资的命运,所以即便其和同等地段、同等质量的商品房相比更具优势,但也不会成为投资炒作的追逐对象。就目前而言,共有产权房只是个别城市试点,并没有大量推行,所以项目房源供应有限,对市场影响甚微,未来如果会全国各大城市大量推行,对商品房会有一定冲击:价格由供需决定,共有产权房会平抑购房需求,商品房价格或会回调。

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A:
像北京这种以存量房为交易主流的楼市来说,基本上不存在价格洼地,一个地方的价格低洼总是有原因的。潘家园板块是长期的洼地,价格低,涨得慢。你所买的弘善家园也同样。其实,这盘也算不上太老,不属于老破小,也算是次新盘,但品质比较扎心,经适房嘛,一分钱一分货,投资没多大价值,居住也不太舒适。你要是想居住品质有所提高,目前是可以折腾一下,未来渣盘的价格和优质盘会越拉越大。按照你的预算,用400万去买二手房恐怕买不到多大面积的房子,CBD商圈周边的这几个盘你可以看看。双井的苹果社区北区、石佛营的炫特区、四惠的一线国际,这几个盘离地铁不远,通勤有保证,次新商品盘,有小区环境。一居也在你预算范围内。要是你舍得通勤远点,你可以考虑常营板块的柏林爱乐。尚不知道你的贷款情况,要是你还有处女贷,能接受高贷款,也不妨看看五环外一手盘,品质不会差,面积也不会小,就是你能不能承受得了月供。

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Q:
2009年在中海城紫鑫阁买的40年产权住宅公寓受政策限制,现在能出手吗?是出手还是继续出租?

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A:
如果不缺钱花,那就继续拿着,没必要出售,北京这种一线城市房产永远是稀缺资源,紫鑫阁紧靠南三环,地铁站成寿寺边上,出租的收益也不错,没有特殊理由,没必要出售!

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