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市场回温房企资金压力有所缓解,但房企拿地骤降三成

就7月单月的数据来看,全国商品房销售面积超过1.2亿平米,销售额高达1.1万亿,同比5、6两个月,尤其是6月2.0亿平方米销售面积、1.8万亿销售额有所下降,但环比去年同期分别上涨了10%与22%。

8月14日,国家统计局发布的2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况显示,1-7月份,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增速比1-6月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资53466亿元,增长15.1%,增速回落0.7个百分点。

除去创了新高的销售面积和销售额外,7月末商品房待售面积54428万平方米,比6月末减少656万平方米。其中,住宅待售面积减少544万平方米。

尽管如此,房企的销售情况仍不太乐观,观点指数研究院根据42家发布销售目标的房企作为样本,发现目标完成率超过50%的有17家,占比40.48%。47.62%的房企目标完成率在40%-50%。此外,还有5家房企的目标完成了仅为一成左右。

8月14日,国家统计局公布了1-7月份全国房地产开发投资和销售情况。根据这一数据,1-7月份商品房销售面积89990万平方米,同比增长4.2%,增速比1-6月份提高0.9个百分点,其中住宅销售面积增长4.2%;商品房销售额78300亿元,增长14.4%,增速提高1.2个百分点。其中,住宅销售额增长16.2%。

值得注意的是,包括全国房地产开发投资增速、房屋竣工面积、土地购置面积等一系列数据回落的同时,商品房销售额增速在连续回落两个月后重回升势。

2018年1-7月份,全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%,增速比1-6月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资46443亿元,增长14.2%,增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%。1-7月份,房地产开发企业到位资金93308亿元,同比增长6.4%,增速比1-6月份提高1.8个百分点。

地产投资数据持续“退烧”

“目前全国房地产销售数据呈现反弹走势,购地、购房、资金面等数据都有很明显的U型走势,”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,市场基本面是有所改变的。虽然今年政策比较严厉,但是交易还是不错。这充分说明了一点,即各地的购房需求还是很强劲。而且实际上也不完全是炒房需求,很多也还是刚需的合理的需求,这也会使得房地产市场的需求容易有反弹的可能。尤其是下半年随着预售证发放节奏的放缓,以及去年低基期值的影响,预计后续市场销售还是可以保持正增长的、相对强劲的态势。

中原地产张大伟表示,房地产不被用作短期刺激经济的工具的情况下,房地产市场明显退烧,投资数据明显放缓,而且从趋势看预计8月还会持续。

与2017年前7个月商品房销售面积86351万平方米、销售额68461亿元相比,2018年同比销售数据走势更为强劲,销售额增加了将近1万亿元。

下半年房企是否将为完成销售目标而进行打折促销?有观点认为,8月份市场会进入新一轮的调整期。房地产市场调控导致的“退烧”、“降温”将在未来继续。易居研究院严跃进则表示,房企目前面临资金压力、库存压力和政策压力,这个时候房企会主动降价促销,其他地产指标也会有所变动,总结起来就是降价促销成营销策略、开发投资将迎来拐点。

而张大伟认为,虽然调控政策收紧,资金面压力增加,但房地产企业特别是龙头房企的销售依然处于高位。中原地产研究中心统计数据显示,累计公布前7月销售业绩的企业合计32家,这32家销售金额达到了25373亿,同比上涨幅度高达37%。另外,楼市限价政策严格导致买房依然可以赚钱的财富效应存在,因此房地产市场才在前所未有的调控政策数量与力度下,依然在创造历史销售记录。

房企购地积极性降低

交易上升市场回温

前7月商品房销售额达8.3万亿

此外,中西部区域三四线城市补涨、三四线城市棚改等政策带来的高峰期也一定程度上是市场继续高位运行的原因之一。

房企“钱紧”还将持续?

房企资金压力缓解 土地市场“两重天”

统计局数据还显示,房企到位资金方面,前7个月到位资金99800亿元,同比增长7.0%,相比于1-6月份增速回落0.2个百分点,也是连续第3个月出现回落。

严跃进认为,2018年是房地产行业的“资金小年”,但是上下半年的强弱程度并不一样。随着降准政策、央行和财政部相对积极稳健的政策释放等,下半年资金压力会小一点。后续若是银行加快进行房贷的发放,实际上房地产企业还是会有一些新的机会,到位资金状况会有所改善。

数据显示,1-7月份,房地产开发企业土地购置面积9761万平方米,同比下降29.4%,降幅比1-6月份扩大1.9个百分点;土地成交价款4795亿元,下降27.6%,降幅与1-6月份持平。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,截止2018年7月,本轮房地产市场上涨周期已经长达38个月,继续刷新了中国房地产历史上最长历史上涨周期。从目前趋势看,2018年房地产全年销售额依然将刷新历史记录。

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支撑这一数据走强的,是拼命拿地的房企。虽然2018年房地产行业资金链明显收紧,但房企拿地金额不降反升。中原地产研究中心统计数据显示,截止8月9日房企拿地数据依然积极,仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,50家房企拿地合计拿地金额高达11983亿,,其中拿地超过200亿的房企就多达19家。

其中,国内贷款15377亿元,增长9.5%;利用外资61亿元,增长83.6%;自筹资金31032亿元,增长2.8%;定金及预收款33980亿元,增长9.6%;个人按揭贷款15198亿元,增长11.3%。

资金的改善状况也反映在房企出手拿地的力度上。1-7月份,房地产开发企业土地购置面积13818万平方米,同比增长11.3%,增速比1-6月份提高4.1个百分点;土地成交价款6619亿元,增长21.9%,增速提高1.6个百分点。

国家统计局数据显示,前7个月,商品房销售面积8.88亿平方米,同比下降1.3%;商品房销售金额8.32万亿元,同比增长6.2%。

他表示,近期各地土地流拍的现象,或会引起重视,进而未来会在房企资金面上有新的政策。换而言之,部分房企下半年资金面会宽松,这是利好拿地和企业稳健经营的。

摘要
8月14日,国家统计据最新公布的一系列数字显示,虽然商品房销售额仍在上涨,但房产企业面临的压力越来越大,前七个月房地产投资明显降温,房企拿地面积骤降29.4%。业内人士预计,如果房企压力不减,可能走上降价促销之路。

不过,自下半年以来,热点二线城市土地流拍的情况也屡有发生。杭州、南京、济南、太原等上半年涨幅较大的城市,土地市场都出现了不同程度的降温。

仅供投资者参考,不构成投资建议

“目前市场其实是有点分化的。“严跃进认为,一方面是全国整个市场土地购置方面的节奏比较快,另一方面是全国部分重点城市土地流拍。所以在看到全国大趋势是积极的这一关键的同时,客观看待部分土地流拍的现象。应该说近期对于自有资金规模大的房企是有利好的,因为其拿地的自由度较大,而对于过高依赖杠杆资金的企业来说,相对来说面临管控的压力较大。

今年7月12日,发改委官网挂出一则通知,题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”,对房企海外发债加强约束,新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务,同时还需就债务规模、期限等进行备案登记。

张大伟对《华夏时报》记者表示,由于房企在5、6月份要冲刺半年报,所以往年7月份的数据也常常低于6月,不过从同比来看,今年的涨幅还是不小的。

银河期货的观点则认为,1到7月房地产累计同比较前值继续出现了回落,房地产投资的回落是因为土地成交价款持续回落后导致的的土地购置费的大幅下跌。在建安成本方面,新开工面积的回落、PPI的下跌和去年下半年基数较高均对建安成本起到了抑制作用。

除此之外资金面收紧也影响了房企的购地积极性,尤其是部分城市近期土地市场管控比较严厉,稳地价导向下房企拿地更趋理性。

中泰证券认为,展望下半年,在行业去化率下行、库存处低位、融资难的背景下,由于销售存压力,新开工高位下滑是趋势。该机构预计下半年开发投资增速小幅下行,维持全年开发投资增速10%左右的判断。

易居研究院严跃进则表示,7月份虽然是市场传统淡季,但受部分需求释放和房源结构影响,房价依然有反弹的可能。不过考虑到三季度对房价的严格管控,各类房价上涨城市预计会有进一步的市场管控和市场秩序稳定动作,房价上涨幅度会进一步受到控制。

7月30日召开的中共中央政治局会议上,对分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

易居研究院严跃进分析表示,此次10.6%的同比增幅与市场预期一致,即增幅继续收窄。他认为一方面投资回落与预期有关,市场下行预期下房企更多会强调降价促销和回笼资金,而在投资端相对会更加趋于保守。其次,由于近期资金面收紧,部分房企的新开工节奏有所放缓,这与银行贷款管控等因素有一定联系。

中泰证券认为,土地市场二季度回暖态势在7月没有延续,7月全国40大中城市土地溢价率11.38%,较上月大幅下降8.1个百分点。7月房企拿地力度下行,土地溢价率走低主要受融资收紧影响,虽然信托占比虽少,但主要用于前端拿地,7月以来信托收紧后,土地市场降温显著。下半年虽然房企整体库存较低,但目前销售持续存下行压力,融资放松概率也不大,房企以收定支,拿地意愿难以大幅改善。

易居研究院认为,近期稳地价管控十分严厉,部分热点城市也在积极开展银行系统大检查,其中一项内容就是检查是否存在违规资金进入购地市场。另外目前一个情况是,部分房企的项目转让力度较大,这在某种程度上使得一些房企不直接去购地,而是通过收并购来实现战略扩张。易居严跃进说,目前包括信托融资、海外债和银行贷款等方面的收紧性政策,使得房企资金面开始收紧,这也会倒逼房企主动降价促销,回笼资金。

8月14日,国家统计据最新公布的一系列数字显示,虽然商品房销售额仍在上涨,但房产企业面临的压力越来越大,前七个月房地产投资明显降温,房企拿地面积骤降29.4%。业内人士预计,如果房企压力不减,可能走上降价促销之路。

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